ابهام در طرح ۱۰هزار واحد استیجاری دولت!/کاهش ۴۰درصدی ساخت و هزینه ۷۰ درصدی اجاره در سبد خانوار
در حالی که دولت از اجرای طرح ساخت ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری برای جوانان خبر داده است، کارشناس مسکن هشدار میدهد که تکرار تجربه طرحهای ناتمام گذشته میتواند منابع محدود کشور را هدر دهد.این در حالی است که رکود ۴۰ درصدی ساختوساز و بلعیده شدن ۷۰ درصد درآمد خانوارها توسط اجارهخانهها، تا زمانی که بازارهای موازی کنترل نشوند و تورم مهار نگردد، هیچ بسته حمایتی قادر به احیای بازار مسکن نخواهد بود.
به گزارش مجله اینترنتی مفید؛ بر اساس اظهارات وزیر راه و شهرسازی پس از سالها کشمکش بسته جدید حمایتی از مسکن استیجاری در دستور کار قرار گرفته است. در همین راستا قرار است که ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری از سوی دولت در اختیار جوانان قرار گیرد؛ آن هم در حالی که صدور مجوز ساخت مسکن بیش از ۴۰ درصد کاهش یافته و اجاره بها در تهران حدود ۷۰ درصد از درآمد خانوار را میبلعد.
وضعیت فعلی بازار ساختوساز و اجرای طرحهای جدید دولت، به ویژه در حوزه تأمین مسکن اقشار متوسط و کمدرآمد، با چالشهای ساختاری و مالی عمیقی روبروست. رویکردهای فعلی نیازمند بازنگری اساسی در اولویتبندی منابع و تمرکز بر رفع موانع ریشهای رکود ساختوساز است. تمرکز صرف بر شروع طرحهای جدید، بدون تثبیت منابع مالی و رفع مشکلات پروژههای نیمهتمام، نه تنها کارایی ندارد، بلکه منجر به هدر رفتن منابع محدود موجود میشود.
بازار مسکن ایران در سالهای اخیر با معضلات ساختاری عمیقی دست و پنجه نرم میکند که نتیجه آن، رکود در بخش ساختوساز، کاهش عرضه و افزایش سرسامآور قیمت نهایی مصرفکننده است. کارشناس حوزه مسکن، معتقد است که برای خروج از این وضعیت، نیاز به یک رویکرد جامع و ریشهای است که از تکرار اشتباهات گذشته پرهیز کند. چهار محور کلیدی به عنوان نقشه راه دولت برای احیای این بخش حیاتی از اقتصاد معرفی باید کرد. این محورها شامل اولویتبندی پروژههای جاری، کنترل بازارهای موازی، مدیریت هزینههای تولید و خروج از طرحهای کوتاهمدت و جزیرهای است.
نحوه تأمین مالی تخصیص یافته برای ۱۰ هزار واحد مسکونی جدید چیست
یکی از بزرگترین هدررفتهای منابع در بخش مسکن کشور، وجود تعداد بسیار زیاد پروژههای ساختمانی است که به دلایل مختلف مالی یا اجرایی، متوقف ماندهاند. غیبیپور تأکید میکند که ادامه روند شروع پروژههای جدید در سایه وجود پروژههای رها شده، مصداق بارگذاری مجدد بر منابع محدود است. یکی از فوریترین و مهمترین مسائل مطرح شده، ابهام جدی در نحوه تأمین مالی تخصیص یافته برای ۱۰ هزار واحد مسکونی جدیدی است که دولت قصد آغاز عملیات اجرایی آنها را دارد. تأمین منابع مالی پایدار، پیششرط هرگونه موفقیت در پروژههای انبوه سازی است.
اما سوال اینجاست که دولت با وجود آن که هنوز نتوانسته است به تعهدات خود در طرحهای مسکن ملی قبلی عمل کند، چگونه قصد تامین ۱۰ هزار واحد مسکن جدید را دارد و آیا این ۱۰ هزار واحد تاثیری بر بازاری که دچار رکود تورمی شده است دارد یا خیر؟
منصور غیبی پور کارشناس مسکن در این خصوص به خبرنگار اقتصادی آنا گفت: با توجه به اینکه حتی طرحهای بزرگی مانند نهضت ملی مسکن روی زمین مانده و پیشرفت قابل توجهی نداشتهاند، نخستین پرسش این است که این ۱۰ هزار واحد قرار است از کجا تأمین شود.
وی با یادآوری اولویت قانونی دولت برای تکمیل پروژههای نیمهتمام بالای ۸۰ درصد افزود: مطابق برنامه هفتم، ابتدا باید پروژههای نیمهتمام تکمیل شوند و هر طرح جدید نیازمند تخصیص بودجه مشخص است. در بودجه سال آینده نیز هنوز مشخص نیست این ردیف چگونه تأمین خواهد شد.
احتمال استفاده از یارانههای حمایتی و مشارکت بخش خصوصی
به گفته غیبیپور، وزارت راه و شهرسازی ممکن است برای اجرای این طرح از دو مسیر اقدام کند که شامل جابجایی منابع بودجهای میان پروژههای نیمهتمام و استفاده از سبد یارانههای حمایتی با محوریت مشارکت بخش خصوصی است.
این کارشناس مسکن تشریح کرد: به نظر میرسد طرح جدید بخشی بسیار محدود از تقاضای بازار را پوشش میدهد و بیشتر بر پایه یارانههای حمایتی و حضور بخش خصوصی تعریف میشود.
کاهش ۴۰ درصدی صدور پروانه ساخت و فشار سنگین بر خانوارها
غیبیپور با اشاره به آخرین آمارها اظهار کرد: امروز شاهد کاهش حدود ۴۰ درصدی صدور پروانههای ساخت هستیم و این نشان میدهد ساختوساز برای سازندگان صرفه اقتصادی ندارد. بازار خرید و اجاره مسکن همزمان با یک رشد قیمتی شدید روبهرو است، بهگونهای که حدود ۷۰ درصد هزینه خانوارها صرف مسکن میشود.
طرحهای جزیرهای در کلانشهرها تأثیر ندارند
این کارشناس معتقد است؛ طرحهایی از جنس ساخت محدود واحدهای استیجاری در کلانشهرها عملاً تأثیری ندارند. وی توضیح داد: در برخی روستاها یا شهرهای بسیار کوچک، ممکن است با احداث ۱۰ یا ۱۰۰ واحد مسکونی کل نیاز منطقه تأمین شود؛ اما در کلانشهرها این طرحها یک قطره در دریاست و اثر واقعی بر بازار ندارند.
غیبیپور سه عامل مهم را در افت ساختوساز و کاهش رغبت بخش خصوصی مؤثر دانست و آنها را شامل ریسکهای کلان اقتصادی، جهش کمسابقه دستمزد نیروی انسانی و جذابیت بالای بازارهای موازی دانست.
وی تاکید کرد: سرمایهگذاری بزرگ در بخش مسکن در چنین شرایط بیثباتی اقتصادی برای سازندگان جذابیت ندارد. همچنین پس از خروج بخشی از نیروی کار اتباع در ماههای اخیر، هزینه دستمزد کارگری تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته و حتی در صورت بازگشت نیروی کار، این دستمزدها دیگر کاهش نخواهد یافت. همچنین باید توجه داشت که بازدهی بالای بازار طلا، ارز و سکه منابع سرمایهگذاران را از ساختوساز منحرف کرده است.
راه برونرفت؛ کاهش جذابیت بازارهای موازی و کنترل تورم
غیبیپور تأکید کرد: تا زمانی که بازارهای دیگر سودهای چندبرابری ارائه دهند، سرمایه به بخش مسکن بازنمیگردد. دولت باید جذابیت این بازارهای موازی را کاهش دهد و تورم را کنترل کند تا ساختوساز دوباره اقتصادی شود.
پروژههای جدید بهجای اتمام طرحهای نیمهتمام
این کارشناس مسکن در پایان اضافه کرد: هر دولت یا وزیری تلاش میکند پروژهای جدید را به نام خود ثبت کند؛ اما حقیقت این است که بسیاری از پروژههای گذشته مانند مسکن مهر در شهرهای اطراف تهران همچنان با مشکلات جدی زیرساختی مواجهاند. تا این طرحها تکمیل نشوند، ورود به پروژههای جدید جز افزودن به حجم تعهدات نیمهتمام نتیجهای دربر نخواهد داشت.
