رییس کانون سردفتران و دفتریاران گفت:قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانونی مترقی و منطبق با شرع، قرآن و نظمبخشی به معاملات جامعه است.
مجله اینترنتی مفید، علی خندانی در نشست خبری با تبریک فرارسیدن روز ۶ دی ماه، روز دفاتر اسناد رسمی گفت: عدم برگزاری مراسم امسال ۶ دی ماه در کشور، همراهی با شرایط کشور بود. اگر سال های آینده اوضاع و احوال کشور بهتر باشد مراسم را برگزار می کنیم.
وی با اشاره به توسعه ابزارهای نوین ادامه داد: در هر زمان و شرایطی، در گذشته، حال و آینده، نقش کاتب و تنظیمکننده سند باید حفظ شود و هیچ قانون، فناوری، نرمافزار یا هوش مصنوعی نباید جایگزین این جایگاه شود؛ جایگاهی که حتی در قرآن کریم نیز به آن تصریح شده است.
خندانی افزود: شکل و شیوه ثبت اسناد ممکن است متناسب با شرایط روز تغییر کند؛ همانطور که ثبت سنتی به ثبت الکترونیکی تبدیل شده است. ما با تحولات فناورانه از جمله هوش مصنوعی تطبیق داریم و مشکلی در این زمینه وجود ندارد، اما این تطبیق به معنای تغییر مسیر قانون یا حذف نقش دفاتر اسناد رسمی نیست؛ چرا که چنین برداشتی نه نظر قانونگذار است و نه با شرع مقدس اسلام همخوانی دارد.
خندانی با تأکید بر اینکه اجرای صحیح قانون دغدغه نظام، کشور و حتی مقام معظم رهبری است، تصریح کرد: قانون الزام به ثبت رسمی، قانونی مترقی و منطبق با شرع، قرآن و نظمبخشی به معاملات جامعه است و تمام مواد آن بر همین مبنا تنظیم شده، اما از ابتدای ابلاغ، ابهاماتی در نحوه اجرا وجود داشته که همچنان نیز باقی است. این قانون مسیرهای مشخصی را برای ثبت معاملات پیشبینی کرده است؛ از جمله تنظیم پیشنویس قرارداد از طریق مشاوران املاک مطابق ماده ۳ و ثبت الکترونیکی آن. با این حال، برداشتهایی که ثبت خودکار یا کاربری شخصی را معادل سند رسمی و انتقال قطعی تلقی میکند، اساساً مورد نظر قانونگذار، مجلس و شورای نگهبان نبوده است.
وی با اشاره به آییننامههای اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی گفت: آییننامهها نیز تصریح دارند که حتی در صورت ثبت اولیه اطلاعات، برای طی مراحل بعدی و تنظیم سند رسمی، مراجعه به دفتر اسناد رسمی الزامی است. ثبت اولیه به هیچوجه به معنای صدور سند رسمی یا انتقال قطعی مالکیت نیست.
خندانی ادامه داد: نباید مسیر اجرای قانون به سمتی برود که با تفسیرهای نادرست، انحراف ایجاد شود. برخی روشها صرفاً استثناهایی برای تسهیل امور مردم بودهاند، نه اینکه به قاعده اصلی و محور اجرای قانون تبدیل شوند.
وی با اشاره به مخاطرات احتمالی ثبتهای خودکار و بدون نظارت تخصصی تأکید کرد: اگر از همان ابتدای اجرای قانون با قاطعیت جلوی این انحرافها گرفته نشود، تبعات حقوقی و امنیتی جدی به دنبال خواهد داشت؛ چرا که در بسترهای الکترونیکی، افراد سودجو میتوانند با تسلط فنی بالا، حتی بدون اطلاع مالک، اقدام به نقلوانتقال املاک کنند.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با اشاره به سیاستهای پیشبینیشده در قانون برنامه هفتم توسعه، گفت: فرآیند برونسپاری گسترده خدمات ثبتی و قضایی به دفاتر اسناد رسمی آغاز شده است. برونسپاری خدمات از جمله موضوعاتی است که هم در برنامه هفتم توسعه و هم در قوانین بالادستی مورد تأکید قرار گرفته و قوه قضاییه نیز در همین راستا بخشی از وظایف خود را به دفاتر اسناد رسمی منتقل کرده است.
وی یکی از نخستین اقدامات در این زمینه را انتقال امور مربوط به «اجرای اسناد رسمی» دانست و گفت: اجرای اسناد از جمله فرآیندهای پیچیده، فنی و زمانبر است و بخش عمده مراجعات مردم به دلیل همین موضوع انجام میشود. با انتقال این وظیفه به دفاتر اسناد رسمی، صدور اجرائیه و انجام اقدامات حقوقی و فنی مرتبط توسط دفاتر انجام خواهد شد که این امر میتواند موجب کاهش صفها، تسریع در امور و افزایش رضایتمندی مراجعان شود.
وی با اشاره به انتقال خدمات مربوط به «ثبت شرکتها» به دفاتر اسناد رسمی افزود: از تأسیس شرکتها گرفته تا تغییرات، انحلال و تصفیه، تمامی این خدمات که پیش از این نیازمند مراجعه به واحدهای ثبت شرکتها بود، در قالب رسمی به دفاتر اسناد رسمی واگذار خواهد شد.
خندانی با اشاره به بند «پ» ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم توسعه، این ماده را یک نوآوری مهم و حاصل هوشمندی قانونگذار توصیف کرد و گفت: بر اساس این ماده، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف به ایجاد دفاتر فنی، مهندسی و حقوقی شده و امور مربوط به املاک نیز به این دفاتر منتقل میشود. به این ترتیب، اقداماتی نظیر تهیه نقشه، تنظیم صورتمجلس تفکیکی و سایر خدمات ثبتی حوزه املاک که پیش از این در اختیار واحدهای ثبتی بود، به دفاتر منتقل خواهد شد.
وی تأکید کرد: دفاتر اسناد رسمی به عنوان یکی از کارگزاران اصلی سازمان ثبت، به دلیل برخورداری از زیرساختهای فنی، حقوقی و تشکیلات اداری، ظرفیت لازم برای ارائه این خدمات را دارند و مردم میتوانند بدون مراجعه مستقیم به واحدهای ثبتی، امور خود را از طریق دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور پیگیری کنند.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با بیان اینکه مقدمات اداری و تشکیلاتی این طرح تا حد زیادی فراهم شده است، افزود: ایجاد مؤسسه مربوطه، اخذ مجوزها و واگذاری مجوز به شعب انجام شده و پیشبینی میشود دفاتر خدمات فنی، حقوقی و مهندسی سازمان ثبت تا پایان یا اواسط دیماه فعالیت خود را آغاز کنند.
خندانی با اشاره به مشکلات ناشی از اجرای قانون تسهیل صدور مجوزهای کسبوکار گفت: این قانون بدون توجه به شرایط حرفهای حوزههایی مانند سردفتری، وکالت و کارشناسی تصویب شد و اکنون پس از گذشت نزدیک به سه سال از اجرای آن، آثار و پیامدهای منفی آن برای فعالان این حوزهها و حتی مردم بهصورت ملموس آشکار شده است.
وی افزود: نبود نظارتهای دقیق در فرآیند جذب وکلا و کارشناسان، مشکلات متعددی ایجاد کرده و مسئولان ذیربط در مجلس و دولت نیز به این چالشها واقف شدهاند. اصلاح این قانون در دستور کار کمیسیون قضایی مجلس قرار دارد و دولت نیز از اصلاح منطقی و عقلایی آن حمایت میکند تا زمینه بهبود فضای کسبوکار حقوقی و قضایی کشور فراهم شود.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در پاسخ به سوالی درباره طرح رتبهبندی دفاتر اسناد رسمی و نگرانیها نسبت به ایجاد تبعیض میان دفاتر قدیمی و تازهتأسیس، گفت: رتبهبندی دفاتر اسناد رسمی ریشه در قوانین و مقررات پیش از انقلاب دارد که بر اساس معیارهای مختلف، از جمله سابقه فعالیت دفاتر، انجام میشد. در آن زمان، دفاتر بر اساس سالهای فعالیت، بهعنوان مثال تا پنج سال سابقه یا بیشتر، در درجات مختلف طبقهبندی میشدند. پس از انقلاب، این نظام درجهبندی بهتدریج کمرنگ شد و عملاً از کیفیت و ساختار مشخص گذشته فاصله گرفت.
خندانی افزود: نگاه برابر به دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور، رویکردی صحیح و قابل دفاع است، اما در عین حال نمیتوان از شاخصهای کیفی چشمپوشی کرد. عواملی مانند سابقه کاری، حسن سابقه انتظامی، کیفیت ارائه خدمات، نحوه برخورد با مراجعان، زمانبندی مناسب، محل استقرار دفتر و رضایتمندی مردم از جمله معیارهایی هستند که در ارزیابی دفاتر باید مدنظر قرار گیرند.
وی با اشاره به تجربه سایر دستگاهها در سنجش رضایت مردم گفت: در بسیاری از نهادهای خدماترسان، پس از ارائه خدمت، از طریق پیامک یا سامانههای نظرسنجی، نظر اربابرجوع درباره کیفیت خدمات دریافت میشود و همین الگو میتواند مبنای مناسبی برای ارتقای عملکرد دفاتر اسناد رسمی باشد.
خندانی تصریح کرد: در آییننامه اصلاحی مصوب سال ۱۴۰۰، صراحتاً موضوع رتبهبندی دفاتر اسناد رسمی پیشبینی شده و بر همین اساس، دستورالعملهای لازم تدوین و مقدمات اجرای آن فراهم شده است. با این حال، اجرای دقیق این طرح نیازمند گذر زمان و بررسی سوابق عملکرد دفاتر است.
وی ادامه داد: بدیهی است که دفاتر تازهتأسیس با دفاتری که ۲۰ سال سابقه فعالیت دارند، نمیتوانند در یک بازه زمانی کوتاه و بر اساس شاخصهای یکسان ارزیابی شوند. دفتر باسابقه، کارنامهای روشن و قابل ارزیابی دارد، اما دفتر جدید هنوز سابقه کافی برای سنجش کامل عملکرد خود ارائه نکرده است. به همین دلیل، یک دوره زمانی مشخص برای دفاتر تازهتأسیس در نظر گرفته شده تا عملکرد آنها قابل ارزیابی شود.
خندانی تأکید کرد: در رتبهبندی دفاتر، سوابق انتظامی، تخلفات احتمالی و کیفیت واقعی خدمات ارائهشده نقش تعیینکننده دارد و هدف اصلی از اجرای این طرح، ایجاد انگیزه برای ارتقای کیفیت خدمات و افزایش رضایت مردم است.
وی خاطرنشان کرد: رتبهبندی دفاتر اسناد رسمی امری پویا و قابل تغییر است و رتبهها بهصورت دورهای، از جمله بهصورت سالانه، مورد بازبینی قرار میگیرند؛ بهگونهای که هر دفتر میتواند با بهبود عملکرد خود، جایگاه بالاتری در نظام رتبهبندی کسب کند.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در پاسخ به سوالی درباره تغییر سازوکار افزایش حقالتحریر دفاتر اسناد رسمی از دورههای چهارساله به افزایش سالانه، مبانی این تصمیم و آثار آن بر مردم را تشریح کرد و گفت: بر اساس ضوابط گذشته، حقالتحریر دفاتر اسناد رسمی هر چهار سال یکبار افزایش مییافت، اما این سازوکار مبتنی بر شرایط اقتصادی و الزامات حدود ۵۰ سال پیش، یعنی آییننامه مصوب سال ۱۳۵۴ بود که با شرایط امروز همخوانی ندارد.
وی افزود: با توجه به تحولات اقتصادی و نرخ بالای تورم در سالهای اخیر، در آییننامه اصلاحی مصوب سال ۱۴۰۰ پیشبینی شد که حقالتحریر دفاتر بهصورت سالانه تعدیل شود. این اصلاحیه به تصویب رئیس قوه قضاییه نیز رسیده و مقرر شده است که این روند به اجرا درآید.
وی تأکید کرد: برخلاف تصور عمومی، اگر افزایش حقالتحریر بهصورت سالانه انجام شود، فشار مالی کمتری به مردم وارد خواهد شد. زمانی که تعرفهها برای چهار سال ثابت میماند، در پایان دوره و با توجه به تورم انباشته، ناچار افزایش ناگهانی و قابل توجهی اعمال میشود که همین موضوع موجب نارضایتی و فشار مضاعف بر مردم میشود.
وی گفت: در یکی دو سال گذشته، افزایش حقالتحریر انجام نشد، در حالی که نرخ تورم در این مدت بهطور قابل توجهی افزایش یافت. اگر قرار بود این افزایشها یکباره و متناسب با تورم انباشته اعمال شود، ناگزیر باید درصدهای بسیار بالاتری در نظر گرفته میشد که بهطور طبیعی فشار بیشتری به مردم وارد میکرد.
خندانی خاطرنشان کرد: رئیس قوه قضاییه نیز در تاریخ ۸ اسفند ۱۴۰۳ صراحتاً تأکید کردهاند که تعرفهها بهصورت سالانه اعلام و ابلاغ شود تا افزایشها تدریجی، منطقی و متناسب با شرایط اقتصادی باشد و از تحمیل فشار ناگهانی به مردم جلوگیری شود.
وی افزود: مبنای افزایش سالانه حقالتحریر، نرخ تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی است و هرگونه تعدیل تعرفهها بر اساس همین شاخص رسمی انجام خواهد شد. هدف اصلی از این اصلاح، ایجاد تعادل میان هزینههای ارائه خدمات رسمی و حفظ توان مالی مردم است تا خدمات ثبتی با کمترین فشار اقتصادی و مطابق با ضوابط قانونی ارائه شود.
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران با هشدار نسبت به پیامدهای افزایش بیرویه دفاتر اسناد رسمی در سالهای اخیر، گفت: بخش قابل توجهی از دفاتر و تشدید مشکلات اقتصادی و حرفهای سردفتران زیان ده شده اند.
خندانی با بیان اینکه تناسبی میان تعداد دفاتر اسناد رسمی با میزان مراجعات، شرایط اقتصادی، حجم معاملات و نیاز واقعی مناطق وجود ندارد، گفت: در برخی مناطق کشور، حتی در مناطقی که از نظر تقسیمات جغرافیایی هنوز محل بحث هستند، نزدیک به ۲۰ دفترخانه فعال وجود دارد، در حالی که حجم کار و مراجعات به هیچوجه پاسخگوی این تعداد نیست. نتیجه این وضعیت، بیکاری، کمکاری و در نهایت زیانده شدن گسترده دفاتر اسناد رسمی است؛ مشکلی که هر روز در حال گسترش است و نیازمند اصلاح فوری است.
وی افزود: نگرانی اصلی ما این است که جوانان کشور وارد حرفهای شوند که نهتنها امکان تأمین معیشت در آن وجود ندارد، بلکه آنان را از «بیکاری» به «بیکاری همراه با بدهکاری» سوق میدهد. امروز بسیاری از سردفتران تازهوارد، علاوه بر نداشتن درآمد کافی، با بدهیهای سنگین نیز مواجه هستند.
وی گفت: هماکنون حدود ۱۳ هزار و ۵۰۰ دفتر اسناد رسمی در سراسر کشور فعال است. این در حالی است که از سال ۱۳۱۰، زمان تأسیس دفاتر اسناد رسمی، تا سال ۱۴۰۱، مجموع دفاتر فعال کشور حدود ۹ هزار دفتر بود. اما تنها در فاصله سه تا چهار سال اخیر، حدود ۴ هزار و ۵۰۰ دفترخانه جدید ایجاد شده است؛ رقمی معادل حدود ۵۰ درصد کل دفاتر ایجادشده در ۸۰ سال گذشته.
وی تصریح کرد: این بدان معناست که ظرف مدت کوتاهی، جذب دفاتر اسناد رسمی به اندازه چند دهه انجام شده است؛ روندی که نه منطقی است و نه با اصول بدیهی برنامهریزی و نیازسنجی همخوانی دارد. هر کسبوکار و هر حرفهای، پیش از ایجاد، نیازمند ارزیابی نیاز منطقه، جمعیت، شرایط اقتصادی و حجم تقاضاست؛ موضوعی که متأسفانه در این روند نادیده گرفته شده است.
خندانی با اشاره به ضوابط گذشته خاطرنشان کرد: در گذشته، برای تأسیس دفترخانه، نسبت مشخصی میان جمعیت و تعداد دفاتر در نظر گرفته میشد؛ برای مثال، به ازای هر ۱۵ تا ۲۰ هزار نفر، یک دفترخانه پیشبینی میشد که فلسفه و منطق روشنی پشت آن وجود داشت. اما امروز این ملاحظات کنار گذاشته شده و نتایج آن بهوضوح قابل مشاهده است.
وی با اشاره به تلاشها برای اصلاح وضعیت موجود گفت: با وجود اعتراضات جدی نسبت به ادامه این روند، خوشبختانه در کمیسیون قضایی مجلس و بهویژه از سوی رئیس این کمیسیون، نگاه تخصصی و واقعبینانهای نسبت به مشکلات ایجادشده وجود دارد. با این حال، برخی از حامیان اولیه قانون همچنان در برابر اصلاح آن مقاومت میکنند و آن را از افتخارات قانونگذاری گذشته میدانند.
خندانی نقش رسانهها را در این مقطع بسیار مهم دانست و گفت: ما از رسانهها انتظار جانبداری نداریم؛ تنها خواسته ما انعکاس واقعیتهاست. رسانهها میتوانند با مراجعه میدانی، گزارش از وضعیت دفاتر تازهتأسیس و بررسی میزان رضایت یا نارضایتی فعالان این حوزه، تصویر دقیقی از آثار اجرای این قانون به حاکمیت، مجلس و دولت ارائه دهند.
وی گفت: اگر برای اصلاح قانون تسهیل صدور مجوزهای کسبوکار فکری نشود، با یک فاجعه جدی مواجه خواهیم شد؛ فاجعهای که آثار آن تنها متوجه سردفتران نخواهد بود، بلکه مردم نیز متضرر خواهند شد. زمانی که یک فعال حرفهای با بدهی و فشار اقتصادی مواجه شود، خطر بروز تخلفات افزایش مییابد و این موضوع میتواند به اعتماد عمومی و حقوق مردم آسیب بزند. این هشدار را با صراحت اعلام میکنم؛ اگر اصلاحات لازم با سرعت انجام نشود، ابعاد این بحران گستردهتر خواهد شد. اکنون زمان تصمیمگیری و اقدام است، نه پس از آنکه فاجعه بهطور کامل رخ داده باشد.
ادامه دارد…
