کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن، با اشاره به آغاز طرح ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی ویژه زوجهای جوان گفت این طرح بهدلیل واقعبینی در اعداد و ارقام و تمرکز بر تقاضای مؤثر، میتواند به رونق دوبارهی بازار مسکن منجر شود. اجرای موفق این برنامه منوط به تأمین منابع مالی پایدار، تثبیت قیمت تمامشده و حضور انگیزشی سازندگان است؛ در غیر این صورت، طرح همچون پروژههای گذشته به سرنوشت نیمهتمام دچار خواهد شد.
به گزارش مجله اینترنتی مفید، طرح مسکن استیجاری دولتی برای زوجهای جوان، به عنوان یکی از راهکارهای سیاستی برای رفع چالش مزمن تأمین مسکن در آغاز زندگی مشترک، مزایا و چالشهای ذاتی خود را به همراه دارد که موفقیت نهایی وزارت راه و شهرسازی در دستیابی به نتایج مطلوب، به میزان غلبه بر این چالشها وابسته است. این طرح بر این فرض بنا شده که با کاهش فشار مالی اولیه برای تملک، امکان تمرکز زوجها بر تشکیل سرمایه و ورود تدریجی به بازار مالکیت فراهم شود؛ اما پیچیدگیهای اقتصادی و اجتماعی، مسیر دستیابی به این هدف را دشوار میسازد.
از منظر مزایای بالقوه، این سیاست بهطور مستقیم به رفع مهمترین مانع آغاز زندگی، یعنی «پیشپرداختهای سنگین و قیمتهای سرسامآور خرید»، پاسخ میدهد. برای زوجهای جوان که عموماً فاقد پشتوانه مالی کافی هستند، این طرح با فراهم آوردن سرپناهی با اجارهبهای یارانهای یا کنترلشده، انعطافپذیری بیشتری در تخصیص درآمد ماهانه ایجاد میکند.
این انعطاف میتواند به زوجین اجازه دهد تا به جای غرق شدن در اقساط بلندمدت، بر اندوختن سرمایه برای آینده تمرکز کنند و از مزایای سکونت در مناطق شهری مطلوب و نزدیک به محل کار یا خدمات، که در حالت عادی خارج از توان مالیشان است، بهرهمند شوند. همچنین، در ساختار این طرحها، معمولاً بار سنگین نگهداری و تعمیرات اساسی بر دوش دولت یا نهاد اجراکننده باقی میماند که این امر، یک مزیت کوتاهمدت برای مستأجرین جوان محسوب میشود.
معایب و ریسکهای اجرایی طرح
با این وجود، معایب و ریسکهای اجرایی این طرح، سایهای جدی بر موفقیت بلندمدت آن افکنده است. بزرگترین ایراد ساختاری، این است که این طرح به ریشه مشکل اصلی، یعنی «عرضه ناکافی مسکن مقرونبهصرفه» و «تورم افسارگسیخته قیمت زمین و مصالح»، نمیپردازد؛ بلکه صرفاً یک مسکن موقت و وابسته به دولت را عرضه میکند. این وابستگی، خود معضل دیگری است؛ عدم حس مالکیت و بیثباتی زمانی. زوجها به دلیل عدم اطمینان از تمدید قرارداد اجاره یا تغییر سیاستهای دولتی، ثبات لازم برای برنامهریزی بلندمدت زندگی خود را نخواهند داشت.
از طرفی، اگر مکانیزم افزایش اجارهبها در این خانهها به درستی مدیریت نشود، در صورت رشد درآمدی زوجین، خروج آنها از این طرح و ورود به بازار آزاد با همان چالشهای اولیه مواجه خواهد شد؛ یعنی این طرح تبدیل به یک «مسکن یارانهای دائمی» میشود بدون آنکه مسیر مشخصی برای خروج به سمت مالکیت ایجاد کند. در بُعد اجرایی، مسئله تأمین زمین مناسب، تخصیص بودجه پایدار، سرعت ساختوساز در مقابل تعداد متقاضیان، و مهمتر از همه، جلوگیری از رانت و سوءاستفاده در فرآیند تخصیص واحدها، همگی ابهامات بزرگی هستند که در صورت ضعف نظارت، میتوانند کل طرح را به سمت عدم کارایی سوق دهند.
در ارزیابی چشمانداز موفقیت وزارت راه و شهرسازی، دستیابی به «نتیجه مطلوب» در گرو تعریف دقیق این مطلوب است. اگر منظور، صرفاً اسکان موقت تعداد محدودی از زوجها برای چند سال باشد، با تخصیص منابع و مدیریت متمرکز، احتمال موفقیت وجود دارد. اما اگر نتیجه مطلوب، «کاهش پایدار در نرخ اجارهبها در بازار آزاد» و «ایجاد یک مسیر اقتصادی معقول برای ورود اکثریت زوجهای جوان به مالکیت در یک بازه زمانی ۵ تا ۱۰ ساله» باشد، این طرح به تنهایی و بدون اصلاحات بنیادین در سیاستهای مالیاتی، زمین و عرضه مسکن، احتمالاً صرفاً مسکّنی است که فشار را از روی جامعه برنمیدارد، بلکه آن را به ساختار بودجه دولت منتقل میکند.
طرح استیجاری به عنوان یک پل عبور طراحی شود
موفقیت نهایی مستلزم آن است که این طرح استیجاری به عنوان یک پل عبور طراحی شود که در آن، هر ساله نرخ مشخصی از مستأجران واجد شرایط، با حمایتهای مالی هدفمند، به مرحله خرید و خروج از سیستم استیجاری دولتی برسند. در غیر این صورت، با گذشت زمان، این طرح نیز به دلیل انباشت متقاضیان و کمبود واحدهای جدید، دچار صفهای انتظار طولانی و کاهش کیفیت خدمات خواهد شد.
سیدمنصورغیبی، کارشناس حوزه مسکن، در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی آنا، درباره طرح اخیر دولت در زمینه ساخت ده هزار واحد مسکونی برای زوجهای جوان، گفت: برتری این طرح در آن است که برخلاف طرحهای گذشته، اعداد و ارقام اعلامشده واقعبینانهاند و از شعارهای غیرعملی مانند احداث میلیونها واحد مسکونی فاصله گرفتهایم.بخش ساختمان و اقتصاد مسکن تابع مجموعهای از متغیرهای اقتصادی، شاخصهای تقاضا و حضور سرمایهگذاران است؛ بنابراین هر طرحی که بتواند تقاضای مؤثر را از سایه خارج کرده و آن را به عرصه عمل بیاورد، میتواند جریان پویایی در بازار ایجاد کند.
ضرورت پشتیبانی مالی و جلوگیری از رها شدن طرح
وی گفت: در سالهای گذشته طرحهای مشابه، اغلب به دلیل نبود منابع مالی پایدار و نظام اجرایی مشخص، عقیم مانده و رها شدهاند. اگر طرح فعلی با پختگی و مطالعهی کافی پیش برود و منابع مالی آن به دقت تعیین شود، میتواند نتیجهبخش باشد. دولت باید اطمینان حاصل کند که طرح با تأمین اعتبارات لازم، از مرحلهی شعار فراتر میرود و به اجرا میرسد.
چگونگی تعیین قیمت و جامعه هدف
غیبی گفت: تثبیت قیمت تمامشده و دور نگهداشتن آن از جریانهای تورمزا و واسطهگری، از مهمترین ارکان موفقیت طرح است. وی افزود: دولت باید سازوکاری شفاف برای محاسبهی هزینهی ساخت، خدمات و قیمت نهایی واحدها ایجاد کند تا هم سازندگان و هم خریداران دچار فشار مالی نشوند و در شناسایی جامعهی هدف نباید رویکرد کلی در پیش گرفت؛ بلکه لازم است حمایتها بر اساس نیاز واقعی، توان پرداخت و اولویت خانوارها انجام شود تا منابع به دست دلالان و واسطهها نیفتد.
نقش سازندگان و انگیزههای آنها
کارشناس ارشد بازار مسکن، گفت: دولت در مقام نخست، باید سازندهها را مشتری خود بداند و برای آنها انگیزههای اقتصادی ایجاد کند. وی افزود: اگر سازندگان احساس کنند که در طرح سهم اقتصادی و سودآوری دارند، پروژه را رها نمیکنند. دولت باید با مشوقهایی نظیر بخشودگی عوارض، تسهیلات ساخت، تأمین مصالح ایرانی بهصورت مدتدار و حمایتهای مالی، سازندگان را در طرح نگه دارد. او همچنین تأکید کرد که حمایت از انبوهسازان نه تنها باعث سرعت اجرای پروژه میشود، بلکه پایداری طرح را تضمین میکند.
پیشنهاد تأمین پایدار منابع
غیبی گفت: مجلس میتواند با تصویب سازوکارهای حمایتی از حوزههای سودآور مانند نفت، پتروشیمی یا خودروسازی، درصدی از درآمد این بخشها را برای تقویت صندوقهای مسکن و طرحهای استیجاری اختصاص دهد. وی افزود: چنین پشتوانههای قانونی سبب میشود منابع پروژهها سالانه تأمین شوند و دولت با اطمینان بیشتری طرحهای مسکن اجتماعی را اجرا کند.
بهرهگیری از تجربههای بینالمللی
کارشناس و تحلیلگر حوزه مسکن، گفت: استفاده از تجربیات سایر کشورها در حوزه اقتصاد مسکن ضروری است. وی افزود: با توجه به راهبرد بینالمللی، باید بستر مبادله دانش فنی، نوآوریهای مربوط به ساختوساز و سرمایهگذاری مشترک فراهم شود تا بالندگی فنی و مدیریتی در پروژههای داخلی ارتقا یابد. به گفتهی او، مطالعه و بومیسازی این تجارب، نه صرفاً ترجمهی مقالات، بلکه نیازمند تبدیل آنها به برنامه، دفترچهی راهنما و مدل اجرایی است تا در کشور قابل اجرا و پایدار شود.
تحقق موفق مشروط به همافزایی سه بخش اصلی
غیبی افزود: تحقق موفق این طرح مشروط به همافزایی سه بخش اصلی است؛ دولت بهعنوان پشتیبان و تأمینکنندهی منابع، سازندگان بهعنوان مجریان اقتصادی و زوجهای جوان بهعنوان جامعهی هدف واگر این سه ضلع با هماهنگی پیش بروند، میتوان شاهد شکلگیری الگویی موفق و پایدار در سیاستگذاری مسکن کشور بود.
